Il Decreto Legge n. 18/2020, cd. “Cura Italia”, costituisce il primo intervento statale a sostegno dell'economia nazionale, in risposta agli obblighi di fermo economico emanati.
Tra le misure a sostegno della liquidità a imprese, manca tuttavia una esplicita regolamentazione dei
contratti di locazione ad uso commerciale di imprese e professionisti, i quali si ritrovano di conseguenza a dover sostenere i canoni di locazione dell'immobile aziendale nonostante la chiusura forzata dell'attività e nonostante l'impossibilità di utilizzo dei locali.
A fronte di questo vuoto di tutela, lo Studio prospetta diverse
possibili soluzioni a beneficio di quanti si trovino a condurre un immobile per fini aziendali e commerciali.
1) In primo luogo si consiglia di verificare se l'immobile rientra nella
classe catastale C/1 (negozi e botteghe). L'art. 65 del Decreto dispone infatti, per questa tipologia di immobili, un
credito di impostapari al 60% delcanone sostenuto per il
mese di marzo 2020.
Ove questa via non fosse percorribile – applicandosi la norma in via restrittiva e senza possibilità di analogia per immobili accatastati diversamente – si prospettano le seguenti alternative:
2) Non essendo generalmente presenti nel contratto di locazione ad uso commerciale clausole di rinegoziazione o revisione di termini e condizioni contrattuali legate al sopraggiungere di circostanze di forza maggiore o simili – la cosa migliore rimane prendere contatti diretti con il proprietario dell'immobile e stipulare un nuovo
accordo scrittodimodifica del contratto. Tale accordo deve prevedere:
- una sospensione dei canoni;
- una riduzione del canone;
- un eventuale piano di rientro dei canoni sospesi o ridotti.
Si fa presente che l'accordo di riduzione può essere
registrato all'Agenzia delle Entrate ai fini della diminuzione delle tasse al proprietario, con la
presentazionedelmodello 69 (scarica il MODELLO).
La modifica è gratuita, non è soggetta a imposta di registro o bollo e può anche essere prevista come temporanea.
3)
In extremis, rimangono percorribili ipotesi di
risoluzione per eccessiva onerosità o di
recesso per gravi motivi ex art. 27 L. 392/1978, con le seguenti precisazioni.
Trattasi di strumenti che sciolgono definitivamente il contratto: occorre quindi valutare la loro reale convenienza anche alla luce di una ripresa dell'attività.
L'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione può portare anche a una riduzione equitativa del canone, ma ciò è rimesso alla volontà del proprietario.
Il recesso deve essere comunicato con raccomandata e con almeno 6 mesi di preavviso.
In ogni caso occorre
evitareassolutamenteforme di auto tutela, quali la sospensione o riduzione unilaterale del pagamento del canone: questo espone a futuri procedimenti esecutivi di sfratto con aggravio di spese e interessi (non ci sono esenzioni da responsabilità per l'emergenza attuale, e, anche se gli sfratti sono momentaneamente sospesi, riprenderanno regolarmente).
Oltre alle soluzioni sopra descritte, Lo Studio Legale GB ha già praticato delle soluzioni personalizzate e alternative, con grande vantaggio sia per il conduttore che per il locatore.
Lo Studio rimane a disposizione e risponderà entro 48 ore ai tuoi dubbi o alle tue eventuali domande che puoi lasciare cliccando
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